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上半年购物中心租金“店王”背后的房企战略趋势-首页


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宝盈官网:在各大上市房地产企业2018年中期业绩报告被披露关闭的时候,各大知名购物中心的租金收入、增长率、营业额等核心指标也相继暴露。确定了这些重点房地产企业的商场项目,并对所涉及的数据进行了统计数据和序列分析。得出2018年上半年租赁店王者排行榜前10名(部分商场因缺乏年报数据或企业会计年度不同等各种原因未纳入统计数据),试图了解租赁收入实力和行业趋势背后的影响因素。

制图学:数据来源:房地产企业财报值得注意的是,2018年上半年,从事购物中心领域的上市房地产企业的开户率粗放,租金增长迅速,呈现出良好的态势,出租店排行榜前10名的门槛已经达到2.5亿元。相对来说,港资企业还是务实发展,中资商业地产开发商则是后来才雄心勃勃。

一二线城市还是购物中心发展的最前沿。对于大多数房企来说,商业地产在房企收入中所占的比重还是比较小的。

但今年以来,更多的房企开始提高商业地产在企业战略中的地位。趋势一:根据港资店王一骑马的几乎统计数据,2018年上半年购物中心租金收入前10名的门槛已经达到2.5亿元。这些项目是上海恒隆广场、成都ifs、广州天河城市广场、深圳万象市、上海港辉恒隆广场、西单欢乐城、朝阳欢乐城、沈阳万象城、南宁万象城、杭州万象城。

其中,恒隆地产旗下的上海恒隆广场骑着马,租金收入7.63亿元,紧随其后的是成都ifs,租金收入5.79亿元,两者都有港资背景。拥有中国资本背景的天河城市广场以5.32亿元排名第三。总体而言,港资企业仍坐在金字塔上,但雄心勃勃的中资商业地产开发商也在追赶。

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比如广东最赚钱的店王广州天河城市广场,上半年租金收入5亿,下半年将冲击亚军。上半年其他相对排名靠前的中资房企租金收入也有一定程度的增长,下半年增长趋势显著。

从房租上涨的角度来看,新杨家商场的发展南北不一样。其中,王中十佳门店租金收入同比降幅最低的是成都ifs 31%,沈阳万象市18.9%,杭州万象市15.7%,天河城市广场11.6%。除了天河城市广场,其他两个都是2010年后开业的新一代商场,享受硬件优势。

2010年之前开业的老店老板大多租金增长乏力。深圳万象市和西单欢乐城的租金增速分别只有1.6%和3.9%,而上海港和恒隆广场则暴跌了6%。毕竟,除了这些老字号门店物业的老化和竞争力的提升,还与项目的大力改造和自我升级有关。以恒隆广场为例,由于大型资产优化项目,2016年租金降低了6%。

但恒隆地产在年中报告中回应称,随着上述项目优化升级的完成,未来项目业绩将进入新一轮快速增长期。趋势二:一二线城市仍是布局热点。从目前的发展趋势来看,虽然三四线城市是购物中心发展缓慢的地区,但一二线城市仍然是购物中心发展的前沿。

统计显示,上半年租赁店王的前10名项目主要位于一线城市,占7席;位于二线城市的项目有沈阳万象市、杭州万象市、南宁欢乐城,只有三个席位。如果统计数据的范围是连续的 以今年有更多开业计划的华润置地为例,截至2018年上半年末,公司运营中的投资物业总建筑面积超过717万平方米,已开业16家万象城市、12家多彩城市/万象交易所(不含管理投入项目),位列行业最佳。

期间杭州萧山万向会成功开业,开业亲率95%左右;此外,在华润置地下半年的万象汇和万象城开放计划中,南通、太原、深圳湾、石家庄、厦门、重庆除广西柳州外,均为一二线城市。目前整体预租情况比较理想。此外,加快商业领域扩张的龙湖,今年也将在北京、成都、常州部署天街项目。

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然而,一些房地产企业却反其道而行之,将业务重点押注于三四线城市。比如最近几年,五岳广场的规模迅速壮大。截止到2013年和2014年,新城控制的五岳广场只有三个;2015年到2017年之间。五岳广场从15个成长到23个;今年上半年,渭南五岳广场、瑞安五岳广场、义乌五岳广场成功开业,五岳广场超过26家。

可以看出,新城控股的商业地产规模正在迅速增长。虽然新城的商业项目数量大大加快,增长迅速,但三四线城市的布局允许租金规模。虽然有26家开放的五岳广场,但由于三四线城市布局较大,建设租金和管理费收入只有8.76亿元。趋势三:商业地产企业战略地位提升。

事实上,经过多年的思考,这些上市房地产企业已经逐渐认识到了自己的天花板:在应对风险时,完整的房地产企业表现出了更好的抵抗力。因此,作为多元化发展的重要组成部分,许多大型住宅企业都在一定程度上致力于商业房地产。到目前为止,除了老牌商业地产开发商恒隆地产和中粮集团旗下的欢乐城地产,商业地产对房企收入的贡献还是很小的。然而,今年以来,越来越多的房地产企业开始提高商业地产在企业战略中的地位。

2018年1月,万科带领印度电力集团收购新加坡上市公司凯德置地集团的20家国内购物中心。截至报告期末,印度商业平台已管理126个项目,总建筑面积915万平方米,已开放79个适度项目,包括53个购物中心。这是万科在商业地产领域的大规模布局,也可以说明商业地产是万科未来发展的巨大动力。龙湖去年销售额超过1000亿,也将加强商业运营作为未来的业务重点之一。

关于商业地产,龙湖今年计划投资约150亿元。按照规划节奏,2018年将开放3个天街项目,2019年和2020年分别开放多达10个天街项目。

到2020年,龙湖商业旗下的商场总数将超过50家。随着项目的积累和资金投入的激增,龙湖商业地产未来的km/h是毋庸置疑的。

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此外,华润置地还在2018年中期报告中回应称,以商场为代表的投资物业将是其重点业务板块,2018-2020年将是新商场运营的持续高峰期。易居研究院研究中心主任冼前进回应说,今年以来,许多房地产企业以不同方式撕掉了房地产标签。

除了住宅R&D和销售,新业务和新轨道的竞争才刚刚开始。商业地产与传统住宅地产相关,也是规模扩张的一部分。住宅企业希望成为除房地产R&D业务之外的新的利润来源。|宝盈官网。

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